时至今日，人们对HOA止赎有许多误解. 但是，有必要区分事实和虚构，以保证你们的关系安全、合法.
北卡罗莱那州的HOA取消抵押品赎回权:所有HOA都可以取消抵押品赎回权吗?
关于止赎权，大多数住房协会和共管公寓委员会会问的一个问题是:“我们有这个能力吗??就目前而言，答案是视情况而定.
最近，北卡罗来纳州上诉法院做出了一项决定， 丧失留置权的行政办公室园达勒姆协会诉. 岩石这些公寓是在1986年10月1日之前建成的 北卡罗来纳州单位所有权法案(第47A章) 不拥有止赎权下的出售权吗.
但是，公寓是在 《冰球突破豪华版官网》(第47C章) 协会在 北卡罗来纳州规划社区法(第47F章) 在出售权下是否拥有止赎权. 这涵盖了北卡罗莱纳州的大部分公寓和业主协会.
目前，有人试图推翻上诉法院的裁决. 也有人努力寻求立法，明确授予第47A章的公寓在出售权下的止赎权. 但是，截至撰写此文时，还没有做出这样的改变. 因此，这意味着根据第47A章的规定，公寓只能选择在司法上丧失抵押品赎回权. 然而，众所周知，这种选择更加昂贵和复杂.
出于本文的目的, 我们将只涉及HOA止赎，因为它适用于第47C章的共管公寓和第47F章的规划社区.
什么是HOA止赎?
许多房主只熟悉止赎，因为他们涉及到他们的抵押贷款. 当房主购买房产时, 他们通常必须从银行等抵押贷款机构借钱. 但, 当他们无力偿还抵押贷款时, 银行可以取消信托契约的赎回权以偿还房主的债务.
简而言之, 止赎权是在法院台阶上假定占有某人的财产以清偿债务的行为. 对于“居屋”而言，该债务为“评估留置权请求权”. 加入HOA的房主必须定期向协会缴纳会费和评估费. 当他们未能支付这些款项时，住房抵押贷款协会可以提出留置权要求.
房主协会止赎包括一些类似的品质银行止赎, 有几个明显的区别. 对于HOA经理和董事会来说，了解HOA止赎所涉及的步骤至关重要. 而你可以向律师寻求帮助, 并不是所有的律师都清楚HOA止赎的后果. 因此，最好向在这一领域有实践经验的律师寻求建议.
什么是留置权?
HOA可能取消房产赎回权的最常见原因是 未缴税款或评税. 居留权委员会须就有关物业提出评核留置权申索.
这种留置权妨碍了业主在不首先偿还债务的情况下出售或再融资房产的能力. 然而，如果房主不出售或再融资，留置权就会保留在公共记录中.
留置权在不动产上停留3年. 在那之后，它们就过期了. HOA可以对该房产提出另一项留置权. 另外, 住房抵押贷款协会可以取消留置权，以迫使业主偿还其对协会的债务.
了解HOA止赎流程
HOA的止赎程序需要做什么? 找出下面.
第一阶段:通知、投票和听证
一旦HOA董事会决定取消抵押品赎回权，它必须满足一些法定要求，例如:
- 确认房主确实拖欠了至少90天的会费或摊款;
- 投票对留置权采取具体行动，并启动止赎程序;
- 提供业主事先书面通知, allowing them the opportunity to settle their debt in full or offer a payment plan; and,
- 任命 肥厚性骨关节病变与肺部转移的律师 作为受托人管理止赎权.
在满足这些要求之后, 然后，居屋业主应向该物业所在县的法院书记官提交一份“止赎聆讯通知书”. 物业管理处应以挂号信方式将此通知送达业主, 联邦快递, 和/或由治安官. 如果你在尽职调查后仍无法找到物主，治安官可能会“邮寄”该财产.
通知让业主知道，他们必须出席书记员的聆讯, 这一程序被称为非司法止赎. 在这种类型的止赎中，HOA不承担很高的举证责任. HOA需要证明什么?
- 业主已经逾期90天了
- 董事会投票取消留置权
- 业主收到了适当的预止赎通知
- 房屋协会有权取消房屋赎回权
请记住, 虽然, 法律允许房主至少推迟一次，最多60天来试图偿还债务, 前提是该物业是业主的主要居所. 居屋协会应接受合理的付款安排. 然后，它可以推迟止赎行动，或完全解散，并与HOA达成协议，如果业主未能按照付款计划，HOA将重新申请留置权.
第二阶段:拍卖公告及招标
如双方未能就付款安排达成协议，而“居屋安排”符合法定规定, 然后，书记员将输入一个命令，允许止赎继续进行. 这就触发了止赎程序的第二阶段.
第二阶段由提交、张贴及公布出售通知书开始. 出售日期通常设定在此通知提交后的25至30天内，并在法院台阶上进行. 律师受托人将宣读出售通知书并公开竞投. HOA通常会出价偿还债务的金额，以及在此过程中产生的费用. 如果没有其他竞标者，该物业估价单位将被视为出价最高的竞标者，交易终止.
虽然HOA提出了一个报价，但它实际上从未支付任何现金. 相反，投标采用“信用投标”的形式，即投标其所欠的金额. 中标后，必须向书记员提交一份销售报告. 然后，这将触发一个为期10天的“竞价竞价”期. 任何人都可以提出意外报价，但必须至少比上次报价高出5%.
10天过后，HOA将向书记提交一份最终帐目. 受托人亦必须在契据登记册内记录高竞标者的契据(通常为HOA).
值得注意的是，如果业主是出价最高的竞标者，那么业主实际上并不会收到其应得的款项. 相反，它假定财产的占有代替债务的数额.
有关HOA止赎程序的常见问题
其他人可以竞拍房屋抵押贷款的止赎拍卖吗?
是的，第三方可以在止赎拍卖中出价. 如果有第三方竞标者，他们必须提出比HOA更高的出价才能胜出. 即使再高一美元也可以接受. 然后，竞标者必须向受托人支付750美元，即投标金额的5% (5%), 哪个更大. 同样的过程如下, 并将销售报告提交给书记员, 触发异常投标期.
如果第三方竞标者赢得交易, HOA会收到欠款，剩余部分则归职员所有. 这就结束了HOA的参与, 新主人现在要承担驱逐前主人的责任. 新业主还必须支付HOA会费，因为他们现在是协会的一部分.
HOAs的成功率是多少?
非司法止赎通常有利于居屋. 这是因为业主不能利用纠纷，例如HOA是否履行了它 负责公共区域的维护 还有欠债的数额，作为辩护. 如果你的律师工作做得好，你应该有很高的成功率.
不过，大多数情况下，这个过程会在第二阶段开始之前停止. 大多数房主宁愿全额支付欠款，或者同意一个还款计划，也不愿冒着因未付欠款而失去房子的风险.
当止赎权受到质疑时会发生什么?
对有争议的丧失抵押品赎回权, HOA的律师不能再同时担任其律师和受托人. 这将要求HOA委任另一独立人士为受托人.
大多数时候，新任命的人也是一名律师. 有争议的止赎可能代价更大. 不过，关于止赎程序的其他一切都保持不变.
赢得竞标:住房抵押贷款止赎后的情况?
如果第三方在拍卖中胜出, 然后“住宅业主协会”就会收到偿还的债务，并欢迎一位新居民来到社区. 在HOA看来，问题已经解决了. 但是，如果HOA赢得了竞标并拥有了房产的所有权呢?
拆迁和租
如果HOA成为财产的新所有者，它可以让治安官驱逐之前的所有者. 如果物业被租户占用，它也可以驱逐租户. 但, 考虑到租户带来的收入, 更好的选择是保留租客，让他们向房屋协会支付租金.
在驱逐业主时，房屋协会必须在驱逐前10天通知业主. 由于担心失去房子，许多房主会与房屋协会协商，全额偿还债务.
抵押贷款和销售
如果HOA仍然是物业的所有者, 这并不意味着它必须继续支付前房主的抵押贷款. 这通常会迫使银行取消抵押品赎回权，这可能需要数月甚至数年的时间. 在此期间，房屋协会可将物业出租，赚取额外收入.
此外，人们常误以为按揭公司一旦成为新业主，便会把“居屋安排”偿还. 由于按揭优于留置权，贷款人通常不关心. 根据北卡罗来纳州的法律，这家抵押贷款公司也不欠HOA费或评估费. 此外，抵押公司不承担任何以前未付的费用，即使它取消抵押品赎回权.
一旦HOA成为新所有者, 虽然, 它现在可以出售房产，或者将其挂牌出售给房地产经纪人. 居屋协会尽快出售物业是个好主意. 出售价格可能会有所不同，但HOA通常不需要太多的钱来偿还欠下的债务. 请记住，HOA的功能是维护物业，而不是出售房地产.
财产税及保险
在大多数情况下，“物业业主”一旦成为新的业主，就不需要缴纳物业税. 但, 在一些县, 比如布伦瑞克和昂斯洛, 受托人只有在补缴税款后才能记录契约. +, 因为在HOA决定出售或第一个抵押人取消抵押品赎回权之前，这些房产的所有权不会持续很长时间, 房产协会很少需要缴纳房产税.
至于保险, 如物业拥有权益，物业管理委员会一般需要购买危险保险. 否则，就没有必要了. 在所有情况下, 虽然, HOA应将该物业包括在其责任保单下(如果尚未包括在内)，以便如果有人在物业上受伤，协会将得到赔偿.
律师费和诉讼费
法院将命令房主支付与丧失抵押品赎回权有关的法庭费用和律师费用. 但是，收集这些将成为HOA的一个挑战.
由法律规定, 对于无争议的止赎案件，律师或受托人的费用不得超过1美元,200英镑外加法庭费用. 这包括通过出售物业提供的冰球突破豪华版游戏. 对于租户谈判，投标方违约，驱逐，和售后破产，这些都是额外的. 预计第一阶段的法庭费用为400 - 500美元，第二阶段为800 - 1000美元.
HOA可否对业主提起诉讼?
除了申请留置权和止赎权, 居屋业主亦可选择向拖欠的屋主申请判决. 这需要在以下任何一个地方提起诉讼:
- 小额索偿法庭. 如所欠款额少于10元，业主须向小额钱债审裁处提出诉讼,该房产的所有者居住在该房产所在的县.
- 区域法院或高级法院. 如欠款超过10元，业主须向地区法院或高级法院提出诉讼,000或所有者居住在另一个县.
不过从技术上讲，房屋业主协会可以对业主提起诉讼, 这并不总是最好的行动方针.
提起诉讼的利弊
提起诉讼并获得对业主的判决，而不是提起留置权和止赎，有什么好处?
- 留置权和止赎权需要律师的帮助, 而在小额钱债审裁处提出的诉讼则不然.
- 判决有效期为10年，留置权有效期仅为3年.
- 留置权只适用于一件财产，而判决适用于所有的不动产. 如果业主对物业没有衡平法权益，但对其他物业(特别是在其他国家)有衡平法权益，那么判断是最好的。.
另一方面，提起诉讼也存在一些弊端，如:
1. 反诉
与止赎行为, 业主可以通过诉讼对协会提起反诉，理由是协会未能维护公共区域，而且通常没有履行其职能. 如前所述，在非司法止赎中，业主没有这个机会. 他们甚至不能提出反诉作为对财产评估留置权索赔的回应.
2. 两个上诉
而丧失抵押品赎回权, 只允许一次上诉, 在小额钱债法院提起的诉讼可以在地方一级进行两次上诉. 如果HOA在小额钱债法庭胜诉，业主可以提出上诉并进行仲裁. 如果HOA也赢了, 业主可再次上诉，并由区域法院法官进行聆讯.
这样的流程对HOAs来说不是很有利，因为它需要更多的时间和精力, 更别提雇律师的钱了. 即使在只有一次听证会的止赎案件中，这种情况也很少发生.
3. 法定的豁免
当执行判决时，某些法定豁免适用于业主. 如判决判一对夫妇赔偿八元,000, 例如, 只有当业主拥有足够的物业权益时，“居屋计划”才能收取这笔钱. 另一方面，留置权没有这样的法定豁免. 这意味着即使业主在物业中没有权益，物业管理机构也可以取消留置权.
4. 破产
留置权优于判决的另一个领域是当涉及到破产时. 如果业主申请破产，有更多的法定豁免可以申请. 为判断, 业主需要在物业拥有足够的股本，才能在破产程序中让居屋协会收到款项.
但, 如业主申请破产，而该物业已附有留置权, 只要业主拥有足够的资产净值，居屋安排仍是“有担保”债权人.
5. 有限的有效性
判决的效力有限，因为它们只保证了在输入时所欠的金额. 这意味着在该判决之外，HOA不担保任何额外的欠款. 如果业主继续拖欠还款，房屋协会将需要提起更多诉讼.
相比, 当HOA申请留置权时, 它将继续有效，并确保超出提交日期的欠款金额. 留置权的期限最长为三年.
6. 没有驱逐的权利
最后，判决并没有赋予房屋协会驱逐业主或租户的权利. 住房抵押贷款机构也不能收取房客的部分租金来偿还债务. 治安官可能会取消赎回权并出售该财产以履行判决, 但这只会发生在业主拥有超过足够的财产权益的情况下.
阿花丧失抵押品赎回权的工作
住房抵押贷款协会的止赎似乎是一个漫长而艰巨的过程, 这就是为什么它会让许多董事会和经理人望而却步. 但, 为占领属性, 这是业主付清欠款的最好办法. 即使止赎行为本身并不能偿还债务, 它有助于加快银行止赎程序，欢迎新的付费业主进入社区.
对于自我管理的董事会来说，止赎可能是一个令人困惑的话题. 不过，像雪松管理集团这样的HOA管理公司可以帮助使这一过程更加顺利. 请致电(877)252-3327或 在线冰球突破豪华版官网 免费提案.
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